Какви промени предизвикват световните капиталови потоци към европейските бизнес имоти

През първото полугодие на 2017 г. Германия изпревари Обединеното Кралство (ОК) по отношение на атрактивност за инвестиции в бизнес имоти в Европа, въпреки че през третото тримесечие ОК си възвърна позициите, а Испания става все по-привлекателна - това се вижда в доклад на Colliers International.

Като цяло, докладът показва, че капиталовите потоци към недвижими имоти на глобално ниво остават високи, като нивата на усвояване през първата половина на 2017 г. са били 611 млрд. долара, същите както през 2016 и 2015 г. Въпреки всичко, зад тези общи стойности, обаче стои разнопосочност в развитието. В Азиатско-тихоокеанския регион инвестиционните обеми растат със стабилни темпове, предимно в резултат на преориентацията на китайски капитал, докато активността в Северна и Южна Америка и Европа, Средния Изток и Африка (ЕСИА), показва признаци на успокоение.

„Независимо от регулативните мерки, китайският капитал вероятно ще остане важен фактор в инвестиционния пейзаж в световен план, но фокусът му е различен в зависимост от региона. В Азиатско-тихоокеанския регион е налице много по-силна ориентация към земя и строителство, докато в Европа е насочен към централно-разположени, първокласни активи, които генерират приходи“, обяснява Ричард Дайвъл, Ръководител капиталови пазари, Colliers ЕМЕА.

Германия измества ОК от челната позиция през първото полугодие, но второто ще определи финалното класиране
„Германия е с най-високи резултати през първото полугодие на 2017 г. по отношение на инвестиционни обеми с 33 млрд. евро - 34% увеличение на годишна база. Въпреки това, ОК си възвръща позициите през третото тримесечие. Шест германски града са в топ 12 на най-привлекателните инвестиционни дестинации в Европа (8 в топ 20), което заедно с икономическата и регулативна стабилност на държавата, ще доведе до успешно завършване на годината и е предпоставка за позитивна прогноза за 2018 г.“, казва Дайвъл.

„Имайки предвид ефекта от поевтиняването на стърлинга към еврото върху инвестициите в ОК в сравнение с евро-деноминираните пазари като Германия, липсата на яснота за последствията от Брекзит засега не разколебава инвеститорите“, добавя Деймиън Харингтън, Ръководител проучвания, Colliers ЕМЕА.

Испания набира скорост
Докладът на Colliers показва, че след ОК, Германия и Франция, предпочитани инвестиционни дестинации са Бенелюкс, Испания и скандинавските държави. “Испания прави големи стъпки към подобрение, отчасти благодарение на силното икономическо представяне в резултат на ръст в износа. В следствие на 50% годишно увеличение на инвестиционния оборот, Испания има повече инвестиции от Франция през първото полугодие на 2017 г.“, казва Харингтън. „Преобладаващата част от обемите се дължи на инвестиционния фонд Merlin Properties, който е инвестирал повече от Blackstone през първите шест месеца, въпреки фокуса си върху Иберия. Предпочитани са търговските площи, а с най-високи резултати е Мадрид. Въпреки че Испания бавно започва да подобрява резултатите си, референдумът за независимост на Каталуния може да отблъсне някои инвеститори, докато ситуацията се успокои.“

Размествания в класацията на градовете извън челната тройка
Градовете в челната тройка по обем на инвестиции в недвижими имоти остават непроменени на годишна база. Обемите в  Лондон са три пъти повече от тези на Париж или Берлин, които заемат второто и третото място. В следствие на увеличението на инвестиционните обеми на бизнес имоти на годишна база в Германия, Франкфурт също се издига до четвърта позиция. Мадрид и Барселона имат значителен годишен ръст в класацията преминавайки респективно от 8-мо на 5-то и от 23-то до 17-то място.

Влияние на икономическият  цикъл
Дайвъл коментира: „Насочваме се към финала на фазата на растеж в цикъла на развитие на имотния пазар в Европа и наблюдаваме инвеститори да правят стратегии за постигане на стабилни приходи в следващите две – три години, в случай на спад. Стремежът към сигурна доходност е водещ, както и традиционните стратегии към купуване на активи на първокласни локации на ликвидни пазари“.

Инвестиционните мениджъри – лидери на промяната
Инвестиционните мениджъри имат нарастващо влияние върху инвестиционните обеми, което е голяма промяна в сравнение с предишния цикъл, когато фондовете доминираха пазара. Инвестиционните мениджъри като Patrizia, CBRE GI, Amundi, Invesco, TH Real Estate и M7 имат заслуга за над 30% от инвестиционната активност, в сравнение с 19% преди 10 години. Това променя естеството на инвестиционния процес, като го прави по-привлекателен и динамичен. Инвестиционните банки вече не са в топ 20 на най-активните инвеститори в световен мащаб, за разлика от 2007 г., когато са заемали 5 позиции в топ 10. Единственото име, което продължава да присъства в списъка е Blackstone.

След референдума за излизане от ЕС определено има движение на капитал към континентална Европа, но той е предимно поради причини, свързани с по-добра възвръщаемост. Цените се приближават, като разликата между различните Европейски ключови градове е 200  в нивата на възвращаемост (или 2% разлика). Активи в много германски градове сега се търгуват на нива на възвръщаемост по-ниски от тези в Западен Лондон. Нашият анализ продължава да поставя английски градове на челни позиции, поради силно търсене от наематели, което е знак, че тепърва ще има размествания на капиталовите потоци.

Капиталът може да се консолидира, но начинът по който се инвестира в Европа се диверсифицира според сектора. Жилищните имоти стабилно растат и показват добри резултати, като имат 15% принос към активността през първото полугодие на 2017 г.  – 2.5 пъти повече от дела им през 2007 г. Това е все още далече от нивата в Северна Америка, което е сигнал, че сегментът има още потенциал за развитие.

Друг значим тренд са инвестициите в строящи се проекти и покупка на зелено на проекти. Всичките градове на челни позиции отбелязват значителен брой на сделките с активи в строеж, особено в сферата на офис площите. Транзакциите с офиси са с повишаващ се дял през първите шест месеца на годината, независимо от лекия спад в обемите им.  Поради липсата на модерни, мащабни офис проекти в много европейски градове, инвестициите в изграждане на такъв тип имоти се очаква да продължи да движи цикъла през 2018 г. особено, когато възвръщаемостта на съществуващите активи е толкова ниска.